LETTRE D'INFORMATION NOVEMBRE 2016

La vie des marchés : Des résultats trimestriels surprenants
Mois boursier d'octobre :
Notre fonds d'actions éligible au PEA :
Le fonds du mois : Sunny Euro Strategic, les obligations peuvent encore générer de la performance

Le démembrement : Les grands principes à retenir


Immobilier : Comment transmettre et garder la liberté de disposer d'un immeuble locatif ?

Taux : Toujours ... aussi bas


La vie des marchés :

Des résultats trimestriels surprenants

(DNCA Finance) La saison de publication des résultats trimestriels s’avère plutôt mitigée sans pourtant que les dirigeants d’entreprises ne véhiculent un discours véritablement négatif sur le déroulement des affaires courantes. Si certaines sociétés ont publié de solides résultats (Sanofi, Total, BNP Paribas, STM, LVMH, Volkswagen), d’autres ont plutôt déçu (Capgemini, Publicis) ou révisé en baisse leurs objectifs (Ryan Air, Gemalto, Ericsson).

Dans un marché technique sans volume avec des flux toujours sortants (38ème semaine consécutive), les sanctions boursières peuvent parfois paraître trop sévères. C’est normalement au mois de novembre que le consensus d’analystes réalise ses dernières révisions de bénéfices pour l’année en cours. Ces derniers sont pour l’instant attendus plus ou moins stables tant aux Etats-Unis qu’en Europe.

Pour 2017, la croissance des résultats est anticipée à respectivement +12% et +14% pour les deux zones, soit un niveau comparable à celui des cinq dernières années. Ainsi, pourrait-on légitimement douter des prévisions 2017 et craindre qu’eux aussi seront révisés en baisse au cours de l’année prochaine. Mais « l’histoire ne se répète jamais, elle rime » disait Mark Twain. L’autre rime de ce poème écrit par les marchés se lit dans la situation du marché obligataire. Depuis quelques semaines, les taux d’intérêt se tendent. Ainsi, le Bund 10 ans s’élève maintenant à +0,16% s’éloignant ainsi de son niveau historique le plus bas atteint au cours de cette année. Cet environnement n’est pas favorable aux placements obligataires à longue échéance. Il traduit les tensions inflationnistes et la probable remontée des taux en décembre aux Etats-Unis.

Les actions européennes, quant à elles, continuent de procurer un rendement attractif et une base d’actifs nominaux (indexés sur l’inflation). Comme dans la peinture du grand maître hollandais Rembrandt, les marchés financiers offrent actuellement l’image du clair-obscur dans son fameux chef d’œuvre la Ronde de Nuit. L’investisseur déambule ainsi entre ombres (Brexit, échéances électorales, manque de croissance mondiale) et lumières (entreprises bien gérées, dividendes plantureux, valorisations raisonnables pour certaines). La luminosité salvatrice peut parfois jaillir de l’obscurité maléfique.

C’est sûrement dans ces fugaces instants qu’il aura fallu trouver des opportunités d’investissement en 2016 pour aller chercher la performance.

Mois boursier d'octobre :

Le CAC40 a augmenté de +1.37% pour terminer à 4509.26 points au 31 octobre 2016. Le MSCI Europe dividendes a augmenté de +0.32%. Depuis le 1er janvier 2016 le CAC 40 a diminué de -2.76%.

Notre fonds d'actions éligible au PEA :
Fort de notre expérience, nous avons lancé un fonds de fonds virtuel éligible PEA au 1er juillet 2014.
Sur le mois d’octobre le fonds a baissé de -1.16% versus +1.37 pour le CAC40.
Sur l’année 2016 la performance cumulée des fonds sélectionnés est de -4.15% versus -2.76% pour le CAC 40.
Depuis le 1er janvier 2014 la performance cumulée des fonds sélectionnés est de +17.16% versus +4.97% pour le CAC40.
Le fonds du mois :

Sunny Euro Strategic, les obligations peuvent encore générer de la performance

Sunny Euro Strategic est investi sur des obligations d’entreprises émises en euros. Le gérant conserve les obligations jusqu’à échéance. Cette stratégie permet de connaître à l’avance les coupons que le fonds va recevoir sauf en cas de défaut d’une des sociétés présentes sur le portefeuille. Le fonds réparti les risques sur 70 entreprises. Au 31 octobre sa performance sur l’année 2016 est de +4.8%. Sur 5 ans la performance annualisée est de +5.66%.


Le démembrement :

Les grands principes à retenir

(MMA) Le démembrement de propriété est une situation juridique souvent rencontrée (à la suite d’une succession ou d’une donation). Cet état juridique n’empêche pas les usufruitier et nu-propriétaire de vendre d’un commun accord le bien objet du démembrement. En amont de la cession, les parties doivent s’interroger sur leurs besoins et l’intérêt de poursuivre le démembrement. Outre cette réflexion, il est indispensable d’acter leur volonté dans la convention de cession.
Ce choix matérialisé dans la convention est important dans les rapports entre usufruitier et nu propriétaire, vis-à-vis des tiers et de l’administration fiscale.

Le principe de la répartition du prix de vente
L’article 621 du Code civil dispose dans son alinéa 1, que « En cas de vente simultanée de l'usufruit et de la nue-propriété d'un bien, le prix se répartit entre l'usufruit et la nue-propriété selon la valeur respective de chacun de ces droits … »
Exemple
Un bien démembré entre un parent et son enfant, suite à donation, est cédé pour une valeur de 1 m€.
En application de l’article visé ci-dessus, l’usufruitier âgé de 65 ans reçoit 400 000 € (la valeur de son usufruit étant de 40% conformément aux dispositions de l’article 669 du code général des impôts) et le nu-propriétaire recevra alors 600 000 €. Chacun devra ensuite s’acquitter de l’impôt de plus-value éventuellement dû.

Les conséquences immédiates de la cession sont les suivantes :
- le démembrement n’existe plus,
- l’usufruitier et le nu-propriétaire disposent de liquidités en pleine propriété (liquidités qui se retrouvent dans l’actif successoral de l’usufruitier),
- la stratégie d’anticipation successorale par le biais de la donation avec réserve d’usufruit est donc caduque.
Afin de ne pas mettre en échec une stratégie antérieurement mise en place, les parties peuvent convenir de déroger à ce principe. Afin d’éviter toutes contestations ultérieures, il est très vivement conseillé d’indiquer le sort du prix de cession dans la convention de cession (acte sous seing-privé ou acte notarié selon le bien vendu).

Les dérogations au principe de répartition du prix de vente
Le principe de répartition du prix de vente est assorti de deux exceptions, dicté par l’article 621 du Code civil, alinéa 1, in fine « … sauf accord des parties pour reporter l'usufruit sur le prix. »
Par report de l’usufruit sur le prix de cession, on entend :
- le quasi-usufruit
- le remploi des fonds en démembrement de propriété

Le principe de quasi-usufruit
Ici, l’usufruitier et le nu-propriétaire entendent faire application des dispositions de l’article 587 du Code civili.
En ce sens, ils conviennent de remettre entre les mains de l’usufruitier la totalité du prix de vente, charge à lui de restituer l’équivalent à son décès via une créance de restitution.
Le démembrement existe toujours mais sous une forme différente puisque l’usufruitier peut disposer librement des fonds (investir consommer ou percevoir les revenus).
Le nu-propriétaire devient alors un créancier de la succession de l’usufruitierii, à condition que sa créance soit enregistrée auprès de l’administration fiscale (article 773-2° du code général des impôts).

Dans ce cas, l’actif de succession du « quasi-usufruitier » doit être suffisamment important pour que le nu-propriétaire puisse faire valoir sa créance
Par contre, si la somme remise à l’usufruitier est valorisée, le delta sera taxé au titre des droits de mutation à titre gratuit.
Exemple
Un bien démembré, suite à donation, est cédé. Sa valeur nette, après paiement de la plus-value est de 1m€. Selon la volonté des parties et par application de l’article 587 du Code civil, la totalité du prix de vente est remis à l’usufruitier. Il en dispose comme il le souhaite et le nu-propriétaire aura une créance de 1m€ à inscrire au passif de la succession de l’usufruitier.

Le principe de remploi sur un support permettant le démembrement de propriété : la subrogation réelle
Toujours conventionnellement, les parties décident de conserver le démembrement de propriété et d’investir les fonds sur un support « démembrable », par exemple un bien immobilier ou un contrat de capitalisation.
Exemple
Un bien démembré, suite à donation, est cédé. Sa valeur nette, après paiement de la plus-value est de 1m€. Par dérogation aux articles 621 et 587 du Code civil, la totalité du prix de vente est investi sur un contrat de capitalisation souscrit au nom de l’usufruitier et du nu-propriétaire.

Le démembrement permettra à l’usufruitier de percevoir des revenus (fonciers ou mobiliers). Au décès de l’usufruitier et conformément aux dispositions de l’article 1133 du code général des impôts, l’usufruit s’éteint. Le nu-propriétaire devient plein propriétaire en exonération de droits de succession.
Ainsi, les stratégies patrimoniales d’anticipation successorale ne sont pas mises à mal du fait de la cession du bien.

Le contrat de capitalisation : un outil permettant de conserver le démembrement
Lorsque le démembrement pré-existe et que les parties entendent conserver celui-ci, la souscription d’un contrat de capitalisation permet de remployer les fonds et de reporter les droits d’usufruit et de nue-propriété sur ce nouveau contrat.

Lorsque ce contrat est démembré à l’origine, il ne pourra être que le réceptacle de fonds démembrés. Ainsi, en cas de versements complémentaires, les fonds devront avoir une origine « démembrée ».
Concomitamment et en parallèle, les parties devront régulariser une convention de démembrement dont l’objet est de prévoir la gestion du contrat entre l’usufruitier et le nu-propriétaire (comme la faculté de rachat, d’arbitrage…).

Afin d’éviter toute requalification de la part de l’administration fiscale, il est très vivement conseillé de mettre en place des rachats sur le contrat. En effet, en matière de démembrement, l’usufruitier a droit aux revenus (article 582 du Code civil). Le montant du rachat doit se limiter à la plus-value du contrat. Si le rachat a pour effet de consommer le capital, il conviendra de demander l’accord du nu-propriétaire.

La souscription d’un contrat de capitalisation en démembrement de propriété permet de bénéficier :
- de la fiscalité en cas de rachat (identique à celle du contrat d’assurance-vie) et de conserver l’antériorité du contrat pour le nu-propriétaire, le décès de l’usufruitier ne mettant pas à zéro le « compteur temps », puisque le contrat de capitalisation n’est pas dénoué du fait du décès,
- de l’exonération des droits de mutation au décès de l’usufruitier (article 1133 du CGI précité).

Afin d’éviter les situations de blocage liées à l’indivision, il est recommandé de souscrire autant de contrats de capitalisation qu’il existe de « couples » usufruitier – nu-propriétaire. Ainsi, au décès de l’usufruitier chacun des nu-propriétaires sera titulaire de son propre contrat et en disposera librement (rachat, donation, nantissement …).

Avis d’experts
Le choix de la répartition du prix de vente, de l’attribution au prix à l’usufruitier (quasi-usufruit) ou du remploi en démembrement doit être étudié dès la signature du compromis de vente de manière à anticiper le besoin de revenus de l’usufruitier, sa transmission, sa fiscalité décès ou ISF. A défaut, le partage du prix sera effectué.

i Article 587 du C. civ : « Si l'usufruit comprend des choses dont on ne peut faire usage sans les consommer, comme l'argent, les grains, les liqueurs,
l'usufruitier a le droit de s'en servir, mais à la charge de rendre, à la fin de l'usufruit, soit des choses de même quantité et qualité soit leur valeur estimée
à la date de la restitution »
ii C’est un créancier chirographaire : un créancier chirographaire est un créancier simple, c'est-à-dire ne disposant d'aucune garantie particulière
(privilège, nantissement, hypothèque). Le créancier chirographaire pourra exercer sa créance en fonction de son ordre d’inscription.


Immobilier :

Comment transmettre et garder la liberté de disposer d'un immeuble locatif

(La Vie Immo.com) De nombreux parents, propriétaires de leur logement, se portent acquéreurs d’un bien immobilier de rapport et souhaitent préparer sa transmission à leurs enfants. Pour autant, ils n’entendent pas toujours se priver des loyers, ni en perdre le pouvoir de disposition. Un moyen de conjuguer efficacement ces différents souhaits contradictoires est d’acheter le bien à travers une SCI. Les parents constituent une société civile immobilière (SCI) avec un faible capital. Dans la foulée, ils procèdent à la donation de la nue-propriété de toutes leurs parts sauf une qui reste conservée en pleine propriété par chacun des parents. Puis la SCI se porte elle-même acquéreur du bien immobilier destiné à être donné en location. Les parents conservent la jouissance des parts de SCI, ils peuvent donc profiter des revenus fonciers produits par l’immeuble de rapport et distribués par la SCI. Ce mécanisme remplit à la fois : L’objectif de transmission des parents et l’objectif de conservation du pouvoir de disposition. Quelques précautions sont à prendre : une analyse au préalable de chaque situation, une rédaction des statuts adaptée au projet et obéir à un certain nombre de critères fondamentaux (objet social, pouvoirs du gérant, droits de associés…), une comptabilité précise à tenir, prendre chaque année les décisions qui s’imposent pour que l’objectif de transmission soit réalisé sans risquer de voir l’administration fiscale contester l’absence de droit de succession.

Taux :

Toujours ... aussi bas

TAUX FIXES (*)

7 ans 10 ans 15 ans 20 ans 25 ans
0.65% 0.85% 1.10% 1.37% 1.57%


(*) Conditions de revenus et/ou d’apports exigés, taux pour particuliers résidence principale, secondaire, locative et sous réserve du maintien des taux par la ou les banques pendant le mois entier.

Retrouver toutes ces informations sur notre site http://agavic.fr/#/fr_FR/index.html



Sophie Cathelin - Franck Cerisola

Olivier Borel (P : 06 07 65 16 21)


Patrick Recipon (P : 06 86 26 28 74)

Cabinet Agavic – 67 Route de Paris – 69160 TASSIN LA DEMI LUNE
Tel : 04 78 34 08 91 – Fax : 04 78 34 73 09
Email :
contact@agavic.fr

www.agavic.fr

 

Crédit immobilier

Vous souhaitez acquérir votre résidence principale, une résidence secondaire, réaliser un investissement locatif ou acheter les murs de votre société ?

Le cabinet AGAVIC vous aide dans votre recherche pour obtenir votre prêt aux meilleures conditions : taux d’intérêt les plus bas, mais aussi des frais de dossier bancaire et des indemnités de rachat anticipé négociés, une assurance de prêt déléguée (économie pouvant aller jusqu’à 50% du coût de celle-ci) et type de garantie.

Nous privilégions un service de proximité : présents sur la région Rhône Alpes, nous vous accompagnons, avec un suivi personnalisé jusqu’à la signature chez le notaire. Nous participons, si vous le souhaitez, au rendez-vous avec les banques sélectionnées.

En nous confiant votre projet, vos démarches auprès des établissements financiers sont simplifiées, les délais et le coût global de votre emprunt optimisés.

Crédit immobilier >>